Ozakonjenje nepokretnosti

U „Sl. glasniku RS“, broj 96/2015 od 26. novembra 2015. god. objavljen je dugo očekivani Zakon o ozakonjenju objekata (u daljem tekstu: Zakon) koji je stupio na snagu narednog dana odnosno 27. novembra 2015. god. što se pravda javnim interesom u ovoj oblasti koji opravdava donošenje i primenu ovog Zakona po hitnom postupku.

Ovim zakonom uređuju se uslovi, postupak i način ozakonjenja objekata, odnosno delova objekta izgrađenih bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju, uslovi, način i postupak izdavanja rešenja o ozakonjenju, pravne posledice ozakonjenja, kao i druga pitanja od značaja za ozakonjenje objekata.

Odredbe ovog zakona odnose se i na: pomoćne i druge objekte koji su u funkciji glavnog objekta (garaže, ostave, septičke jame, bunari, bazene, cisterne za vodu i sl.) ili su u funkciji odvijanja tehnološkog procesa u zgradi, koji se smatraju sastavnim delom nezakonito izgrađenog glavnog objekta i ozakonjuju se zajedno sa glavnim objektom, u skladu sa ovim zakonom; objekte, odnosno izvedene radove u skladu sa članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji; podzemne vodove (podzemne instalacije), kao i na nadzemne vodove (nadzemne instalacije), ako po tehničkim karakteristikama i položaju predstavljaju samostalne objekte (član 1. Zakona);

Definisani su objekti koji predstvljaju predmet ozakonjenja, kao i objekti koji ne mogu biti predmet ozakonjenja osim izuzetno, ako u postupku bude pribavljen odgovarajući dokaz da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra, odnosno saglasnost organizacije nadležne za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara ili kada se radi o objektima za koje je doneto rešenje o odbijanju zahteva za legalizaciju, ako je po pravnosnažnosti rešenja kojim se odbija zahtev za legalizaciju, promenjen planski dokument ili je zahtev odbijen iz razloga koji su ovim zakonom drugačije propisani, a povoljniji su za vlasnika nezakonito izgrađenog objekta, nadležni organ konstatuje ovu činjenicu i nastavlja postupak ozakonjenja. Utvrđena je obaveza jedinica lokalnih samouprava da sprovedu popis i evidenciju nezakonito izgrađenih objekata, prema programu popisa (koji će biti javan i koji će biti objavljen na zvaničnoj internet prezentaciji jedinice lokalne samouprave) po zonama, odnosno celinama, koji na predlog građevinske inspekcije donosi načelnik opštinske, odnosno gradske uprave, za čije potrebe jedinica lokalne samouprave može oformiti i komisije za popis.

Po završetku tako određenog popisa nezakonito izgrađenih objekata iz jedne zone odnosno celine, nadležni građevinski inspektor će doneti pojedinačna rešenja o rušenju objekta (koja se ni u kom slučaju neće izvršavati do pravnosnažnog okončanja postupka ozakonjenja) koja dostavlja organu nadležnom za izdavanje rešenja o ozakonjenju, koji će po službenoj dužnosti pokrenuti postupak ozakonjenja.

Za sve one objekte koji nisu vidljivi na satelitskom snimku R. Srbije iz 2015. godine građevinski inspektor donosi rešenje o rušenju koje je izvršno danom donošenja.

Predmet ozakonjenja može biti objekat za koji vlasnik dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu (pravo svojine na objektu, odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom o planiranju i izgradnji). Postavljen je širok spektar dokaza o postojanju prava: pravnosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu, ugovor o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta, ugovor o kupovini objekta ili kupovini objekta u izgradnji, ugovor o suinvestiranju izgradnje objekta, akt ministarstva nadležnog za poslove odbrane o dodeli „nužnog smeštaja”, pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, pravnosnažno rešenje o statusnoj promeni privrednog društva, drugi pravni poslovi na osnovu kojih se na nesumnjiv način može utvrditi pravni kontinuitet prometa zemljišta, objekta, odnosno posebnog dela objekta i brojni drugi dokazi.

Geodetsko-tehnički dokument u postupku ozakonjenja je izveštaj o zatečenom stanju objekta čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat, koji izrađuju privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik, koji su upisani u odgovarajući registar. Načini pokretanja postupka ozakonjenja propisani su na sledeći način:

1) za lica koja su podnela zahtev za legalizaciju objekata do 29. januara 2014. godine, u skladu sa ranije važećim Zakonom o legalizaciji objekata, postupak se pokreće danom stupanja na snagu ovog zakona;
2) za lica koja su vlasnici nezakonito izgrađenog objekta za koji nije podnet zahtev za legalizaciju do 29. januara 2014. godine, a za koji je građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju, postupak se pokreće danom dostavljanja tog rešenja nadležnom organu;
3) za lica iz člana 6. stav 7. ovog zakona, odnosno lica iz člana 13. stav 2. Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole po čijem zahtevu nije okončan postupak upisa u skladu sa odredbama tog zakona, postupak se pokreće danom dostavljanja spisa predmeta od strane organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra nadležnom organu;
4) za lica iz člana 6. stav 8. ovog zakona, odnosno lica iz člana 13. stav 2. Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, po čijem zahtevu je izvršen upis prava svojine na objektu izgrađenom bez građevinske dozvole, postupak se pokreće podnošenjem zahteva za ozakonjenje, u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.“

Po utvrđivanju ispunjenosti prethodnih uslova, nadležni organ obaveštava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 30 dana od dana dostavljanja obaveštenja dostavi dokaz o odgovarajućem pravu, osim u slučaju da je dokaz o odgovarajućem pravu već dostavljen u postupku legalizacije bespravno izgrađenog objekta, s tim da vlasnik objekta može podneti zahtev za produžetak tog roka a postupak ozakonjenja će se nastaviti pošto bude konačno odlučeno o prethodnom pitanju.

Ukoliko vlasnik ne dostavi dokaz nadležni organ će zaključkom odbaciti zahtev. Po pravnosnažno okončanom postupku nadležni organ će takav zahtev dostaviti građevinskoj inspekciji.
Nadležni organ, nakon utvđene ispunjenosti prethodnih uslova i postojanja odgovarajućeg prava, nastavlja postupak ozakonjenja te obaveštava vlasnika nepokretnosi da dostavi izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova, ukoliko to nije učinio u ranije vođenom postupku legalizacije objekta. Ukoliko se utvrdi da postoji mogućnost ozakonjenja nadležni organ nalaže vlasniku objekta da uplati taksu za ozakonjenje, čija je visina određena prema kriterijumu namene, načina korišćenja i površine objekta.

Taksa se plaća u iznosu od 5.000 dinara za ozakonjenje porodičnog objekta ili stana, korisne površine do 100 m², pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte, kao i sve druge objekte i radove iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji. Navedeno se odnose na vlasnike nezakonito izgrađenog objekta koji je namenjen za stanovanje podnosioca zahteva i članova njegovog porodičnog domaćinstva, koji je lice sa invaliditetom, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći. Za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 100 m² do 200 m² -15.000 dinara, od 200 m² do 300 m² – 20.000 dinara, površine preko 300 m², plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 50.000 dinara.

Za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine do 500 m² i komercijalne objekte do 500 m², plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 250.000 dinara, korisne površine od 500 m² do 1000 m² i komercijalne objekte od 500 m² do 1000 m², plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 500.000 dinara, korisne površine od 1000 m² do 1500 m² i komercijalne objekte od 1000 m² do 1500 m², plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 1.000.000 dinara, korisne površine preko 1500 m² i komercijalne objekte preko 1500 m² plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 3.000.000 dinara.

Uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno za odgovarajući upis u katastar vodova stiče se danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju uz to propisana je obaveza nasležnog organa da po službenoj dužnosti dostavi elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra.

Predviđena je i mogućnost privremenog priključenja na infrastrukturu te dostavljenja od strane građevinskog inspektora nadležnom javnom, javnom kominalnom preduzeću, preduzetniku ili privrednom društvu koje je priključilo objekat na mrežu odn. infrastrukturu akt kojim se odbacuje ili odbija zahtev za ozakonjenje radi isključenja objekta sa mreže odnosno infrastrukture.

Lica koja su u postupku legalizacije objekata ili u redovnom postupku izdavanja građevinske dozvole zaključila ugovore o plaćanju naknade, odnosno doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u skladu sa odredbama tada važećih zakona, nastavljaju sa plaćanjem do konačne isplate, u skladu sa odredbama zaključenog ugovora.

Možemo zaključiti da je procedura daleko jednostavnija nego ona propisana prethodnim zakonima kojim je uređivana predmetna materija, takođe u mnogome olakšava činjenica što je sam postupak premešten iz ruku lica o čijem se objektu radi u ruke organa nadležnog za sprovođenje postupka ozakonjenja.Taksa koja je propisana a koja odgovara platežnoj sposobnosti širokog broja lica je svakako još jedan pozitivan segment ovog zakona.